一阵“学区改革试点”的风吹过后，杭州“孟母盘”耀江文鼎苑的热度应声下降。有第三方网站数据显示，文鼎苑近30日的挂牌均价为每平方米111230元，环比下降21.9%。

“降温”的现象也传导至法拍房市场。7月5日10时，耀江文鼎苑一套126.16平方米在阿里拍卖网正式开拍。该房源评估价1203万元，起拍价970万元，按照网上当前挂牌均价计算，相当于打了7折。

学区、低价两个吸引力加持，依然未能摆脱冷遇。开拍近半，虽然引来一万五千多人围观，逾500人设置提醒，但无一人报名。

不过两个月的光景，文鼎苑在法拍市场遭遇滑铁卢。

4月，文鼎苑另一套180.5平方米的法拍房引来14人抢夺，最终以1850.85万元的价格成交，溢价率高达54%，较评估价1200.85万元高出650万元。

学区房“天花板”

《国际金融报》注意到，文鼎苑上一次现身阿里拍卖网无人报名还是在6年前。

2015年12月4日，文鼎苑一套294.43平方米的住宅在阿里拍卖网上架。该套房评估价为790万元，起拍价560万元，因无人报名最终流拍。此后至今，文鼎苑陆续有17套房源(不含今日开拍房源)出现在阿里拍卖网，每一次都引来上千人围观，并且未再出现无人报名的情况。

事实上，近年来文鼎苑一直被视为杭州学区房“天花板”。作为杭州第一梯队的学区房，该小区自带“热搜”属性，在二手房市场炙手可热。

文鼎苑位于杭州西湖区，周边配套完善、教育资源丰富。小区西门有文鼎苑幼儿园，后者为闻裕顺教育集团旗下杭州市特级幼儿园;当地颇具声名的学军小学(紫金港校区)处于文鼎苑北门;紫金港中学则在文鼎苑西面200米处。

有双学区傍身，文鼎苑的身价亦是水涨船高。房天下数据显示，从2020年7月至2021年6月，文鼎苑的价格一路上涨，从每平方米67362元攀升至100701元。

多位杭州当地的房屋经纪人告诉记者，文鼎苑是整个杭州涨价涨得最凶的小区，挂牌价曾一度高达每平方米十二万元。

3月6日，好找房官网出现了一项交易记录，文鼎苑一套58.66平小户型以总价746万元成交，折合每平127174元。但这并不是最高的，当月18日，文鼎苑一套58.37平方米的户型成交，签约价达到每平方米128491元。

“学军板块就三个小区，近半年卖的最好的是耀江文鼎苑，”有负责该板块二手房市场的经纪人向记者说道。

价格回落

但卖得好也只是相对其它学区房而言，并且进入4月以来，学区房的成交量就开始慢慢下滑，文鼎苑的行情亦是如此。

另一负责该板块的经纪人王磊向记者表示，学区房成交量最高的时候是在3月份，之后就开始价量齐跌，“现在卖得快的是刚需盘，学区房有些卖不动，太贵了。”

在王磊看来，成交量下滑主要是受到一则关于杭州西湖区将进行学区改革的消息影响。其表示，早在4月中旬就有西湖区将进行多校划片和教师轮岗的消息传出，虽然后期进行了辟谣，但在他看来，不论真假，这则消息对市场还是造成了影响。

另外，杭州房贷收紧、二手房“停贷”也是一个诱因。“现在好多银行放贷时间非常长，总价越高、需要贷款比例也越高，这就会影响到不少业主资金上的承接。”王磊说道。

上海中原地产市场分析师卢文曦在采访中称，楼市调控频出的背景之下，市场的温度和情绪都不太稳，市场受影响也是正常。但其同样指出，包括文鼎苑在内的学区房价量有所下跌主要是受自身特点影响。

在卢文曦看来，学区房基本只热两个月。其表示，每年二月份、三月份是学区房最火的时候，到四月就会降温，不管是不是有政策出现，“三月份、四月份是小学入学集中报名的时候，这个时候市场是比较热的话，基本上大家都会关注到这个事情。四月份之后，这个市场本身就不是特别大了。”

这也是不少文鼎苑房源下调价格的原因。王磊称，由于报价虚高，文鼎苑二手房现在成交速度变慢，现在学区房有些买卖双方博弈的感觉。

记者在第三方网站看到，文鼎苑挂牌的多个房源均出现了降价的现象，其中有的房源甚至降价100万出售。目前，贝壳找房上架的文鼎苑房源中，总价最低的为732万元，该房源面积61.18万平方米，单价达到每平方米119647元。

对于杭州学区房目前的整体状态，卢文曦称，今年每个城市的学区房表现都比较凶猛，尤其是杭州这种城市本身楼市热度高，再加上学区房的概念，热度总归还是维持在的。(作者：吴典)